Rent to buy

Quando si compra casa insorgono spesso problemi di credito per gli acquirenti. La difficoltà di pagare per intero il prezzo pattuito induce a ricercare strumenti alternativi che favoriscano la conclusione di un accordo.

Un ragionevole compromesso consiste nel concedere immediatamente il godimento dell’immobile ai futuri acquirenti, rinviando a un momento successivo, allorché il prezzo sia interamente pagato, il trasferimento del diritto di proprietà.

ContrattoI vantaggi reciproci consistono:

    • soddisfacimento del bisogno abitativo;
    • alleggerimento dell’onere finanziario e manutentivo.
Le tipologie contrattuali ipotizzabili per perseguire tale risultato sono diverse:
    • la locazione con patto di futura vendita;
    • l’opzione di vendita, ovvero la vendita con riserva di proprietà;
    • la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
    • il preliminare a effetti anticipati;
    • il “rent to buy“.
La formula del rent to buy è una tipologia contrattuale nuova. Ecco le 10 cose da sapere (fonte: www.notariato.it):

  1. Cos’è il contratto di rent to buy?

È un nuovo tipo di contratto, introdotto nel no­stro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014, convertito in Legge 164/2014), in base al quale il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro ac­quirente, dietro il pagamento di un canone che deve com­prendere due distinte componenti:

– una per il pagamento dell’utilizzo;
– una da imputare al prezzo finale di vendita.

Dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo la componente dei canoni pagati destinata al prezzo di acquisto.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento del co­sto di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili: una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per l’utilizzo, come se fosse una normale locazione, e come in una normale locazione questa parte si perde. Il residuo, cioè gli altri 500 euro, sono da considerar­si un acconto sul prezzo di vendita, per cui hanno l’effetto di ridurre il prezzo finale. Se dopo 5 anni il conduttore decide­rà di acquistare l’appartamento non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con la specifica componente dei canoni.

  1. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di utilizzo? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà di ac­quistare il bene, ma non l’obbligo.

Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acqui­stare la casa è stabilito dalle parti. L’acquisto dovrà comun­que avvenire entro i dieci anni.

  1. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.

Il rischio è che il conduttore decida di non comprare l’immo­bile. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato dal conduttore per essere im­putato a prezzo. L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente, e di dover fare ricorso al giudice per liberarlo e venderlo ad altri.

  1. In caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni il proprietario dovrà intraprendere un proce­dimento di sfratto, con tutto quello che comporta in ter­mini di tempo e di costi?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene; il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali. Per poter accelerare i tempi di questa procedura sarà neces­sario stipulare l’atto di rent to buy nella forma di atto pubblico.

  1. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

È opportuno concordare la parte dei canoni che il proprieta­rio potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita, in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizza­to per la mancata conclusione di altri affari.

Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

  1. Il conduttore è tutelato?

Sì. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, cosa che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione del con­tratto. La trascrizione ha una durata massima di dieci anni. La tutela permane anche in caso di fallimento del ven­ditore.

  1. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli im­mobili in costruzione?

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi immobile: ap­partamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.

Può riguardare anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipo­teca che grava su di esso; è però possibile prevedere l’accol­lo del mutuo.

Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappre­sentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

  1. Nel rent to buy relativo a un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?

No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di falli­mento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e se si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi pa­renti o affini più stretti.

  1. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?

Sì, la legge non esclude questa possibilità, per cui deve esse­re riconosciuta al conduttore la facoltà di riservarsi la nomi­na di un terzo, come ad esempio nei contratti preliminari.

È anche possibile procedere alla cessione del contratto.

  1. Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista del­la futura vendita è un privato o un’impresa e tra imposte dirette (a carico del proprietario/ venditore) e indirette (a carico del conduttore/acquirente). Il trattamento fiscale è stato chiarito dall’Agenzia delle Entra­te in un’apposita circolare esplicativa (n. 4/E del 19 febbraio 2015).  In ogni caso, per valutare vantaggi o svantaggi fiscali è ne­cessario valutare la specifica posizione del venditore, facen­do un’analisi economica e fiscale del singolo caso. Anche per questo motivo il cliente ha bisogno della collaborazione di un notaio che abbia le competenze necessarie a valutare l’operazione nel comples­so e a consigliare il cliente su ogni singola questione fin dal momento iniziale, così da evitare danni futuri.


In alternativa al rent to buy sono oggi possibili altre formule di acquisto, che presentano i vantaggi e gli svantaggi sotto elencati:

PRO CONTRO
Locazione con patto di futura vendita
Per chi acquista:
• tutela tipica della locazione: il conduttore è detentore qualificato;
• se trascritto, il preliminare è opponibile a terzi;
• le imposte locali gravano sul locatore.
Per chi vende:
• mantiene la proprietà dell’immobile fino alla fine dei pagamenti;
• beneficio economico (si incassa un canone in attesa della vendita).
Per chi acquista:
• la mancanza di liquidità può determinare l’imputabilità dell’inadempimento all’acquirente;
• senza trascrizione, ci sono rischi in caso di fallimento del venditore.
Per chi vende:
• si applica la tutela tipica della locazione;
• ha in carico le imposte locali (Imu, Tasi), le spese straordinarie e non ha agevolazioni sulla prima casa;
• per un eventuale recupero della disponibilità dell’immobile si deve ricorrere all’autorità giudiziaria.
Vendita con riserva di proprietà
Per chi acquista:
• opponibilità dell’acquisto a terzi;
• disponibilità immediata dell’immobile;
• imposte locali sono a carico del venditore;
Per chi vende:
• le spese di manutenzione sono a carico dell’acquirente;
• mantiene la proprietà dell’immobile fino alla fine dei pagamenti.
Per chi acquista:
• ha in carico le spese di manutenzione del bene;
• imposta di registro e IVA vanno pagate subito.
Per chi vende:
• ha in carico le imposte locali (Imu, Tasi) e non ha i benefici sulla prima casa;
• per inadempimento dell’acquirente deve restituire le rate;
• deve ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare disponibilità dell’alloggio in caso di mancata restituzione;
Rent to buy
Per chi acquista:
• diritto all’utilizzo del bene per effetto della trascrizione;
• diritto all’acquisto del bene;
• tempo a disposizione per alienare altro immobile di cui l’acquirente sia eventualmente proprietario.
Per chi vende:
• mantiene proprietà dell’alloggio;
• beneficio economico immediato;
• non applicabilità della disciplina delle locazioni.
Per chi acquista:
• costi più alti rispetto a una vendita immediata;
• esclusione da tutele legate alla locazione;
• perdita del prezzo pagato in anticipo, insieme alla locazione, quando si esercita il diritto all’acquisto.
Per chi vende:
• deve ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare disponibilità dell’alloggio in caso di mancata restituzione;
• non può imporre l’acquisto del bene al compratore;
• sono a suo carico le imposte locali sugli immobili e le spese straordinarie.
Vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale
Per chi acquista:
• se trascritta, la compravendita è opponibile a terzi;
• l’immobile è immediatamente disponibile.
Per chi vende:
• in caso di esecuzione forzata sul bene venduto in virtù dell’ipoteca iscritta ha diritto di essere soddisfatto;
• le spese di manutenzione, le imposte locali e quelle dirette sono a carico dell’acquirente;
• gode dei benefici sulla prima casa.
Per chi acquista:
• costi più alti rispetto a una vendita immediata;
• spese di manutenzione e imposte locali sono a suo carico;
• imposta di registro e IVA vanno pagate subito.
Per chi vende:
• in caso di mancato pagamento non si recupera la disponibilità dell’immobile, ma servirà una procedura di esecuzione forzata.

Fonte: “Rent to buy”, Guida prodotta e diffusa dal Notariato (dicembre 2015)


Come si evince dalle varie opzioni, è evidente che il cliente ha bisogno fin dall’inizio della consulenza necessaria per  valutare l’operazione nel complesso.

Il nostro studio è disponibile ad affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri.